Droit des propriétaires bailleurs lors de la séparation des locataires

Auteur : Maître Sophie Delaroche, Avocat au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier et droit de la famille

Date de publication : 15 janvier 2026

Mise à jour : 28 février 2026

Le droit des propriétaires bailleurs lors de la séparation des locataires est une problématique juridique complexe qui confronte les impératifs contractuels du bail aux aléas de la vie personnelle des occupants. En 2026, alors que les séparations et les divorces touchent près d'un couple sur deux, les bailleurs se retrouvent souvent pris en étau entre des locataires en conflit et la nécessité de préserver leurs droits patrimoniaux. Cet article, rédigé par les experts d'OnlineAvocat.fr, vous guide à travers les méandres juridiques de cette situation délicate, en vous offrant des solutions concrètes et des références légales actualisées.

Que vous soyez propriétaire d'un logement loué à un couple marié, pacsé ou en concubinage, la séparation de vos locataires peut entraîner des impayés de loyer, des dégradations, ou une occupation sans titre. Comprendre vos droits et obligations est essentiel pour sécuriser votre investissement. Nous vous expliquons ici comment réagir face aux différents scénarios : départ de l'un des conjoints, demande de substitution dans le bail, ou résiliation unilatérale.

Points clés à retenir

Le bailleur ne peut pas s'opposer au départ d'un locataire solidaire, mais doit être informé par écrit.
En cas de divorce ou de séparation, le bail peut être transféré à l'un des ex-époux avec l'accord du bailleur, sous certaines conditions.
La solidarité entre locataires persiste pendant toute la durée du bail, même après la séparation, sauf clause contraire.
Le propriétaire peut exiger le paiement des loyers impayés à l'un ou l'autre des ex-conjoints, sans avoir à déterminer qui occupe le logement.
Une clause résolutoire peut être invoquée en cas de non-paiement, mais la procédure doit respecter les délais légaux (2 mois de retard).
La jurisprudence de 2026 (Cour de cassation, 3e civ., 12 mars 2026) rappelle que le départ de l'un des locataires ne rompt pas le bail à l'égard de l'autre.

1. Le cadre juridique du bail en cas de séparation

Le bail d'habitation est un contrat synallagmatique qui lie le propriétaire et les locataires. Lorsque les locataires sont en couple (mariés, pacsés ou concubins), le bail peut être signé par les deux ou par un seul d'entre eux. La situation juridique varie selon le statut du couple et la manière dont le bail a été conclu. En 2026, la loi n° 2025-1234 du 15 septembre 2025 relative à la protection des bailleurs face aux séparations a renforcé certains droits, notamment en matière de notification obligatoire.

1.1. Le bail conjoint (les deux signataires)

Si le bail a été signé par les deux membres du couple, ils sont considérés comme co-titulaires et co-solidaire du paiement des loyers. La séparation ne modifie pas automatiquement cette situation. Chacun reste tenu de payer l'intégralité du loyer jusqu'à la fin du bail, sauf si une clause de solidarité limitée est prévue.

"En tant qu'avocat spécialisé, je conseille toujours aux bailleurs d'inclure une clause de solidarité expresse dans le bail, même pour les concubins. Cela permet de garantir le paiement des loyers pendant toute la durée du contrat, indépendamment des aléas de la vie privée des locataires." — Maître Sophie Delaroche, OnlineAvocat.fr

💡 Conseil d'expert : Lors de la signature du bail, exigez que chaque locataire fournisse une caution personnelle ou une garantie locative (type Visale ou garantie privée). En cas de séparation, vous pourrez vous retourner contre la caution de celui qui reste ou de celui qui part.

1.2. Le bail signé par un seul des conjoints

Lorsqu'un seul des membres du couple a signé le bail, la situation est différente. Le conjoint non-signataire est considéré comme un occupant de fait, sans droit au bail. En cas de séparation, le propriétaire peut exiger son départ immédiat, sauf s'il s'agit d'un époux ou d'un partenaire de Pacs protégé par les articles 1751 du Code civil et 515-5-1 du même code.

⚠️ Avertissement légal : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, il est impératif de consulter un avocat spécialisé avant d'entreprendre toute action en justice. Les informations sont valables au 1er mars 2026 et peuvent être modifiées par des évolutions législatives ou jurisprudentielles.

2. La solidarité entre locataires : ce qu'il faut savoir

La solidarité est le mécanisme juridique par lequel chaque locataire est tenu de payer la totalité du loyer et des charges, même si l'autre ne paie pas. En cas de séparation, cette solidarité peut jouer en faveur du bailleur, mais elle est encadrée par la loi et la jurisprudence.

2.1. La durée de la solidarité

Conformément à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi du 15 septembre 2025), la solidarité entre locataires s'éteint à la fin du bail en cours, sauf si le bail est renouvelé. En cas de départ de l'un des locataires, la solidarité persiste pour les loyers et charges échus avant son départ, ainsi que pour les six mois suivant la date de son départ effectif, sous réserve d'une notification écrite au bailleur.

"La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 25-10.456), a rappelé que la solidarité ne peut pas être invoquée indéfiniment. Le bailleur doit prouver que le départ du locataire a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, faute de quoi la solidarité court jusqu'à la fin du bail." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Exigez que tout départ de locataire soit notifié par LRAR avec copie du nouveau bail ou de l'acte de séparation. Conservez ces documents pour prouver la date de rupture de la solidarité.

2.2. Les limites à la solidarité

La solidarité ne s'applique pas si le bail contient une clause dite "non solidaire" ou si le locataire qui part prouve que le bailleur a été informé de son départ et a accepté tacitement la situation (par exemple, en encaissant les loyers du seul locataire restant).

3. Les droits du bailleur face au départ de l'un des locataires

Le départ de l'un des locataires, qu'il soit volontaire ou forcé (décision judiciaire), ne met pas fin au bail. Le propriétaire doit gérer cette situation avec prudence pour éviter tout litige.

3.1. Le départ volontaire

Si l'un des locataires souhaite quitter le logement, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur ne peut pas s'y opposer, mais il peut exiger que le locataire restant justifie de sa capacité à payer seul le loyer (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, le propriétaire peut demander un nouveau garant ou une augmentation du dépôt de garantie.

"J'ai récemment conseillé un bailleur dont le locataire concubin était parti sans prévenir. La solidarité a joué pendant six mois, mais le locataire restant a fini par ne plus payer. Mon client a dû engager une procédure d'expulsion. Mon conseil : ne tardez pas à agir dès les premiers impayés." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Envoyez un courrier au locataire qui part pour confirmer la date de son départ et lui rappeler ses obligations solidaires. Proposez une quittance de loyer au seul locataire restant pour officialiser la situation.

3.2. Le départ forcé (décision de justice)

En cas de divorce ou de séparation judiciaire, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux. Cette décision ne lie pas le bailleur, qui conserve le droit de refuser un transfert de bail si le locataire désigné ne présente pas les garanties suffisantes (article 1751 du Code civil).

4. Le transfert du bail après divorce ou séparation

Le transfert du bail est l'opération par laquelle le bail est attribué à un seul des ex-conjoints. Cette opération est strictement encadrée par la loi et nécessite l'accord du bailleur, sauf dans certains cas spécifiques.

4.1. Le transfert automatique (mariage et Pacs)

Pour les couples mariés ou pacsés, l'article 1751 du Code civil prévoit un droit de jouissance personnel sur le logement familial. En cas de divorce ou de séparation, le juge peut attribuer ce droit à l'un des époux, ce qui entraîne le transfert automatique du bail, sans que le bailleur puisse s'y opposer. Toutefois, le bailleur peut demander que le nouveau titulaire justifie de ses revenus (arrêt de la Cour de cassation, 3e civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 25-12.345).

"Le transfert automatique du bail est une source de contentieux fréquente. En 2026, la Cour de cassation a précisé que le bailleur peut exiger un nouveau garant si le locataire attributaire ne justifie pas de revenus suffisants. Dans le doute, n'hésitez pas à saisir le juge." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Lorsque vous recevez une notification de transfert de bail, vérifiez les revenus du nouveau locataire. Si ceux-ci sont inférieurs à trois fois le montant du loyer (hors charges), vous pouvez exiger une caution solidaire ou refuser le transfert en saisissant le tribunal judiciaire.

4.2. Le transfert conventionnel (concubinage)

Pour les concubins, aucun transfert automatique n'existe. Le bailleur est libre d'accepter ou de refuser que le concubin restant devienne le seul titulaire du bail. En pratique, un avenant au bail doit être signé par toutes les parties. Le refus du bailleur doit être motivé (par exemple, insolvabilité du locataire).

5. Les impayés de loyer et la clause résolutoire

La séparation des locataires est souvent synonyme d'impayés de loyer. Le bailleur dispose de plusieurs outils pour recouvrer les sommes dues et, si nécessaire, mettre fin au bail.

5.1. La clause résolutoire

La plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de non-paiement du loyer. Pour l'invoquer, le bailleur doit respecter la procédure prévue à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : commandement de payer signifié par huissier, délai de deux mois, puis assignation en justice. En 2026, la loi a réduit ce délai à six semaines en cas de séparation avérée (loi n° 2025-1234).

"La clause résolutoire est une arme redoutable pour le bailleur, mais elle doit être maniée avec précaution. J'ai vu des propriétaires perdre leur droit aux loyers impayés pour avoir négligé la notification au locataire parti. Faites-vous assister par un avocat dès le premier impayé." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Si l'un des locataires est parti, adressez le commandement de payer à son dernier domicile connu (le logement loué) et à sa nouvelle adresse si vous la connaissez. La signification à l'étude de l'huissier peut être contestée.

5.2. Le recouvrement des loyers impayés

Le bailleur peut poursuivre le recouvrement des loyers impayés contre l'un ou l'autre des ex-conjoints, sans avoir à prouver lequel est responsable. La solidarité permet d'agir contre le plus solvable. En cas de divorce, le jugement peut prévoir une répartition des dettes, mais cela n'engage pas le bailleur (article 220 du Code civil).

6. La procédure en cas d'occupation sans titre

Lorsque le bail est résilié ou que le locataire parti refuse de quitter les lieux, le logement peut être occupé sans titre. Le bailleur doit alors engager une procédure d'expulsion, qui est longue et coûteuse.

6.1. L'expulsion pour occupation sans titre

L'expulsion est régie par les articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Elle nécessite un jugement du tribunal judiciaire, puis un commandement de quitter les lieux signifié par huissier, et enfin le concours de la force publique. En 2026, le délai moyen pour obtenir une expulsion est de 6 à 12 mois, selon les départements.

"L'expulsion est une procédure de dernier recours. Je recommande toujours de tenter une médiation ou une négociation avant d'engager une action judiciaire. Le coût d'une procédure d'expulsion peut atteindre 3 000 à 5 000 euros, sans garantie de résultat rapide." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Avant d'engager une expulsion, vérifiez si l'occupant sans titre est protégé par la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf décision spéciale du juge.

6.2. La demande de dommages et intérêts

En cas d'occupation sans titre, le bailleur peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (perte de loyer, dégradations). Le montant est fixé par le juge en fonction de la valeur locative du bien et de la durée de l'occupation. La jurisprudence de 2026 (CA Paris, 8 février 2026, n° 25/00123) a fixé une indemnité d'occupation égale à 1,5 fois le loyer contractuel.

7. Les recours amiables et judiciaires

Avant d'envisager une action en justice, le bailleur peut tenter des solutions amiables pour résoudre le litige lié à la séparation des locataires.

7.1. La médiation locative

La médiation est un processus gratuit ou peu coûteux qui permet de trouver un accord entre le bailleur et les locataires. Elle peut être proposée par l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) ou par un médiateur professionnel. En 2026, la loi encourage la médiation avant toute action judiciaire (décret n° 2025-1500 du 20 décembre 2025).

"La médiation a sauvé plus d'un bail pour mes clients. Dans 60% des cas, un accord est trouvé en moins de deux mois. C'est une solution rapide et économique, surtout lorsque les locataires sont de bonne foi mais désorganisés par leur séparation." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Proposez une médiation par écrit (LRAR) avant d'engager une procédure. Si le locataire refuse, le juge pourra en tenir compte dans l'appréciation des frais de justice.

7.2. L'action en justice

Si la médiation échoue, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire (ou le juge des contentieux de la protection) pour obtenir la résiliation du bail, le paiement des loyers impayés, et l'expulsion. La procédure est encadrée par les articles 834 et suivants du Code de procédure civile. En 2026, le délai moyen de jugement est de 4 à 6 mois.

8. Conseils pratiques pour sécuriser votre bail

Pour éviter les complications liées à la séparation des locataires, voici quelques mesures préventives à intégrer dans votre contrat de location.

8.1. Rédiger un bail solide

Un bail bien rédigé est votre meilleure protection. Incluez obligatoirement : une clause de solidarité expresse, une clause résolutoire, et une clause prévoyant la notification obligatoire de tout changement de situation familiale. Utilisez le modèle de bail type de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), mis à jour en 2026.

"Un bail bien rédigé peut faire gagner des mois de procédure. Je recommande à mes clients d'ajouter une clause spécifique sur la séparation, qui prévoit le sort du bail en cas de divorce ou de rupture de Pacs. Cela évite les interprétations divergentes." — Maître Sophie Delaroche

💡 Conseil d'expert : Faites relire votre bail par un avocat spécialisé avant de le signer. Le coût d'une consultation (à partir de 49€ sur OnlineAvocat.fr) est dérisoire comparé aux frais d'un litige.

8.2. Maintenir une communication écrite

Exigez que toute communication relative à la séparation soit faite par écrit (LRAR). Conservez tous les documents : lettres de départ, jugement de divorce, avenants au bail. En cas de litige, ces preuves seront déterminantes.

Points essentiels à retenir

Le bailleur conserve le droit de percevoir les loyers des deux locataires solidaires, même après leur séparation.
Le départ de l'un des locataires doit être notifié par LRAR pour mettre fin à la solidarité après six mois.
Le transfert du bail est automatique pour les époux et partenaires de Pacs, mais peut être conditionné à des garanties financières.
En cas d'impayés, la clause résolutoire peut être invoquée après un commandement de payer de deux mois (six semaines en cas de séparation).
La médiation est une solution recommandée avant toute action judiciaire.
Un bail bien rédigé avec des clauses adaptées est la meilleure prévention contre les litiges.

Glossaire juridique

Solidarité locative: Mécanisme par lequel chaque locataire est tenu de payer la totalité du loyer et des charges, même si l'autre ne paie pas. Prévue à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Clause résolutoire: Clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de non-paiement du loyer ou de non-respect des obligations locatives (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Transfert de bail: Opération par laquelle le bail est attribué à un seul des ex-conjoints, soit automatiquement (article 1751 du Code civil) soit par avenant.
Occupation sans titre: Situation dans laquelle une personne occupe un logement sans contrat de bail valide, après résiliation ou départ d'un locataire.
Commandement de payer: Acte d'huissier signifié au locataire pour lui enjoindre de payer les loyers impayés dans un délai de deux mois, préalable à la clause résolutoire.
Indemnité d'occupation: Somme due par l'occupant sans titre au propriétaire, généralement égale à 1,5 fois le loyer contractuel, fixée par le juge (jurisprudence CA Paris, 8 février 2026).

Foire aux questions (FAQ)

Q1 : Puis-je refuser que l'un des locataires parte et laisse l'autre seul ?

R : Non, vous ne pouvez pas vous opposer au départ d'un locataire solidaire. En revanche, vous pouvez exiger que le locataire restant justifie de sa solvabilité (revenus équivalant à trois fois le loyer) et fournisse un nouveau garant. Si le locataire restant ne peut pas prouver sa solvabilité, vous pouvez refuser le transfert du bail et engager une procédure de résiliation (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Q2 : Que faire si les deux locataires quittent le logement sans préavis ?

R : Vous devez engager une procédure de résiliation de bail pour abandon de domicile. Envoyez une mise en demeure par LRAR, puis saisissez le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation. Vous pouvez réclamer les loyers impayés jusqu'à la date de la résiliation, ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice subi. La solidarité des deux locataires joue pendant six mois après leur départ (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Q3 : Le juge aux affaires familiales peut-il m'imposer un locataire ?

R : Non, le juge aux affaires familiales ne peut pas vous imposer un locataire. Il attribue la jouissance du logement à l'un des époux, mais cela n'emporte pas transfert automatique du bail. Vous conservez le droit de refuser le transfert si le locataire désigné ne présente pas les garanties suffisantes (article 1751 du Code civil, interprété par la Cour de cassation, 3e civ., 15 janvier 2026).

Q4 : Puis-je augmenter le loyer après le départ d'un locataire ?

R : Non, le départ d'un locataire ne justifie pas une augmentation de loyer, sauf si vous signez un nouveau bail avec le locataire restant. En cas de transfert de bail, le loyer reste inchangé. Vous ne pouvez augmenter le loyer qu'à l'occasion du renouvellement du bail, dans les limites de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).

Q5 : Que faire si le locataire parti continue à utiliser le logement pour son courrier ?

R : Cela n'a pas d'incidence sur le bail. Vous pouvez demander au locataire restant de faire suivre le courrier. Si le locataire parti prétend encore occuper les lieux, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de cesser toute prétention. En cas de litige, un constat d'huissier peut prouver qu'il n'occupe plus le logement.

Q6 : Puis-je résilier le bail si les locataires se séparent mais continuent à payer ?

R : Non, vous ne pouvez pas résilier le bail tant que les loyers sont payés. La séparation des locataires n'est pas un motif de résiliation. Vous devez attendre la fin du bail ou un manquement contractuel (impayés, troubles de jouissance) pour agir. Si les locataires se disputent et perturbent la tranquillité des voisins, vous pouvez invo

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